Podstawa podziału

– podział wyczerpujący i rozłączny – wystarczy określić cechy jednej klasy, by wiedzieć co należy do drugiej klasy → w kc jest tylko definicja nieruchomości (art. 46 kc) → 3 rodzaje nieruchomości (wypełniające cały zakres pojęcia):

* grunty (tzw. nieruchomości gruntowe) – w tym grunty rolne;

* budynki (tzw. nieruchomości budynkowe);

* części budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Grunty

– wg. art. 46 § 1 kc – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot wła¬sności → jest pojęciem konwencjonalnym, a ilość gruntów ulega ciągłym zmianom.

* do niego należy także przestrzeń znajdująca się nad i pod jego powierzchnią, ale tylko w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze jego przeznaczenie (art. 143 kc).

– Grunty rolne – wyróżnione na podstawie kry¬terium funkcjonalnego → nowela z 1990 r. – art. 461 – „które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślin¬nej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej".

– Superficies solo cedit – ale są wyjątki, jak budynki i części składowe budynków.

Budynki

– jeśli nie są trwale z gruntem związane (np. kiosk) to nie są nieruchomością, ale jeśli są trwale z gruntem związane dzielą los prawny gruntu → wyjątki określają przepisy szczególne:

* tzw. nieruchomości budynkowe, np. budynki wzniesione na gruncie SP lub gminy przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

Części budynków

– Takim wyjątkiem też mogą się stać części budynków, np. ustawa o własności lokali.

Księgi wieczyste

– prowadzone w celu ujawnienia praw rzeczowych (w szczególności prawa własności);

– wskazują jakie powierzchnie ziemi, budynki lub ich części są odrębnymi nie¬ruchomościami.

– ustawa o księ¬gach wieczystych i hipotece.