Przesłanki wydzielenia lokalu jako samodzielnej nieruchomości:

 Przedmiotem własności może być tylko lokal o różnym, przeznaczeniu a nie tylko lokal mieszkalny

 Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na, czy właściciel, ma korzystać z niego wraz z rodziną czy osobiście, czy lokal ma być przeznaczony do celów komercyjnych

 Rozmiary wyodrębnionego lokalu mogą być dowolne

 Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na rodzaj budynku, w którym się je wyodrębnia

 Ustanowienie odrębności lokali może obejmować wszystkie lokale mieszczące się w budynku, ale może tez dotyczyć niektórych z nich

 Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności kilku lokali dla jednej osoby

 Poddany wyodrębnieniu może być tylko lokal samodzielny tj. wydzielony w obrębie budynku stałymi ścianami (nie np. piętro). Sam0odzielność stwierdza organ administracji, lub w postępowaniu sądowym sąd.

Ustanowienie lokalu może być dokonane w drodze:

 Umowy – może być zawarta przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i osobę nabywającą lokal. Konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego i dokonanie wpisów w zakładanych dla nich księgach wieczystych. Umowa powinna w szczególności zawierać:

 Rodzaj, położenie i rozmiar poszczególnych lokali

 Wielkość udziałów przypadających poszczególnym właścicielom lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej

 W drodze jednostronnej czynności prawne – może ustanowić właściciel nieruchomości, dla siebie, stosuje się odpowiednie przepisy o umowach(wyżej)

 Orzeczenie sadowe – sąd może ustanowić odrębną własność lokali w orzeczeniu o zniesienie współwłasności, o dziale spadku, lub zniesienia wspólnoty majątkowej współmałżonków. Konieczny jest wpis do księgi wieczystej

 Kiedy upada spółdzielnia mieszkaniowa – własnościowe spółdzielcze prawa do lokali przekształcają się z mocy prawa w odrębną własność chyba, że nabywcą budynku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa, to samo dotyczy egzekucji z obciążonej takimi prawami nieruchomości spółdzielni

Nie może powstać w drodze zasiedzenia, może natomiast przez zasiedzenie powstać własność lokalu.

Grunt i inne rzeczy nie służące poszczególnym lokatorom stają się rzeczami wspólnymi w częściach ułamkowych. Obiekt ten staje się nieruchomością wspólną. Udziały są ustalane proporcjonalnie do wielkości lokali, ta współwłasność ma następujące cechy charakterystyczne:

1. udział jest prawem związanym z własnością lokalu

2. udziały wiążą tez właściciela dotychczasowego(w przypadku kiedy nie wydzielił wszystkich lokali odpowiada on na równi z innymi proporcjonalnie do powierzchni pozostających w jego ręku lokali/.powierzchni

Odrębna własność lokali może być ustanowiona tylko na rzecz osób, którym przysługuje lyb które jednocześnie uzyskują do gruntu albo prawo własności, albo prawo użytkowania wieczystego. Zespołowi właścicieli lokali wyodrębnionych jako samodzielne nieruchomości nie przysługuje przedmiot osobowości prawnej. Dla Zapewnienia temu zespołowi pewnej stabilności i dla ułatwienia obrotu, ustawa głosi, że ogół współwłaścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania pozywać i być pozywana.

Na podstawę sytuacji prawnej właścicieli lokali składają się:

 przepisy o własności

 współwłasność nieruchomości wspólnej(prawa i obowiązki wynikając z tego stosunku)

Jeśli wspólnota mieszkaniowa uzna, ze właściciel lokalu narusza swe obowiązki może żądać w trybie procesu, aby sąd nakazał sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji.

Właściciele lokali mogą sposób zarządzania nieruchomością określić w umowie, a w szczególności mogą je powierzyć osobie fizycznej lub prawnej, gdy tego nie zrobią obowiązuje tzw. zarząd ustawowy:

1. do 7 lokali – system zarządu bezpośredniego, stosuje się odpowiednie przepisy o współwłasności

2. powyżej 7 lokali – powoływane są specjalne organy do zarządu:

a. jednoosobowy lub wieloosobowy organ jako organ wykonawczy nie mogą podejmować czynności przekraczających zwykły zarząd bez uchwały zgromadzenia ogólnego

b. ogół właścicieli jako organ kontrolno-stanowiący.(większość głosów)