W poprzednim brzmieniu przepisów o użytkowaniu wieczystym, miało ono być pomocą udzielaną przez państwo budownictwu mieszkalnemu i mogło obciążać tylko grunty które miały charakter miejskich i należące do państwa. Później ustawodawca odstąpił od tych założeń.

Tak więc wraz z rezygnacją jedności państwowej ustawodawca przyjął obecnie w art. 232 KC, że nie każda nieruchomość państwowa może stać się przedmiotem użytkowania wieczystego, lecz tylko taka, która jest własnością skarbu państwa(i tylko grunty położone w granicach administracyjnych miasta i grunty nie leżące w tych granicach ale pod warunkiem, że są włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przeznaczone do realizacji zadań jego gospodarki)., samorządu terytorialnego lub jego związkom.

Podmiotem według znowelizowanych przepisów może być osoba fizyczna i osoba prawna(poprzednio osoba fizyczna i spółdzielnie mieszkaniowe). Użytkowanie wieczyste obecnie ma taki cel, żeby użytkownik używał gruntu mu przekazanemu w określonym celu, a niewykonanie tego celu może powodować nawet rozwiązaniem umowy.

Unormowanie instytucji użytkowania wieczystego jest dokonane dwutorowe mianowicie w kodeksie cywilnym(art. 232-241 i 243) i ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponadto tę materie regulują unormowania bardziej szczegółowe, wykonawcze w stosunku do ustawy, jednak istniejące regulacje prawne nie są wyczerpujące więc często stosuje się przepisy w drodze analogii , regulujące inne instytucje prawne.