W myśl art. 232 użytkownikowi wieczystemu przysługują dwa podstawowe prawa korzystania z nieruchomości i rozporządzania swoim prawem. Użytkownik może jednak korzystać ze swojego gruntu tylko w sposób przewidziany w umowie, dlatego umowa powinna ściśle określać sposób korzystania z gruntu wieczystego art. 239.

Prawo rozporządzania umożliwia między innymi przeniesienie użytkowania wieczystego na inną osobę(art. 237), co do którego stosuje się odpowiednie przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości(art. 155 - 170). Do przeniesienia użytkowania jest konieczny wpis do księgi wieczystej natomiast nie jest potrzebna zgoda właściciela gruntu, podlega za to ograniczeniom obrotem nieruchomościami.

Prawo rozporządzania umożliwia także obciążanie nieruchomości niektórymi prawami rzeczowymi ograniczonymi a także służebnością; można nim także rozporządzać w testamencie.

Zgonie z art. 233 użytkownik wieczysty może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób a także właściciela.

Zakres użytkowania wieczystego jest zdeterminowany podobnie jak prawo własności przez całokształt ustawodawstwa oraz zasady współżycia społecznego, oraz treścią umowy.

Zgodnie z art. 235 użytkownik wieczysty staje się właścicielem budynków wzniesionych na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego, a co do budynków już na nim istniejących są one mu sprzedawane. Przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Podobnie są traktowane inne urządzenia(silosy, piwnice lodownie itp.) stanowiące części składowe nieruchomości ich status prawny(nieruchomości, ruchomości )jest sporny.

Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, gdyż można je ustanowić tylko na ustalony z góry czas w myśl art. 236 – 40 -99 lat. W ciągu ostatnich 5 lat użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia na dalszy okres; może żądać wcześniej jeśli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanie wieczyste środków jest znacznie dłuższy niż aniżeli czas , który pozostaje do czasu upływu terminu, odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny, umowa o przedłużenie powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Użytkowanie wieczyste ustanawia się za wynagrodzeniem, użytkownik wieczysty uiszcza roczną opłatę(ustalaną na pewien procent od wartości nieruchomości ustawa przewiduje stosowania też tzw. bonifikat od opłat jak tez podwyższenie stawki procentowej opłat rocznych) plus pierwszą opłatę, którą uiszcza się najpóźniej w dniu zawarcia umowy(15-25% wartości nieruchomości). Opłaty roczne mogą być zmienione w przewidzianym w ustawie trybie wraz z zmianą wartości nieruchomości.

Sposób korzystania powinien być określony w umowie. Jeżeli oddanie to następuje w celu wzniesienie na tej nieruchomości budynków powinna określać:

1. termin rozpoczęcia i zakończenia budowy

2. rodzaj budynków i urządzeń oraz obowiązek ich należytego utrzymania

3. warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków

4. wynagrodzenie należne użytkownikowi wieczystemu za budynki lub urządzenia stojące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego